Pour Abdullah Mohiuddin, entrer sur le marché immobilier ne se limite pas à trouver la bonne maison au bon prix.

Comme beaucoup d’autres musulmans, les croyances religieuses de Mohiuddin incluent des restrictions sur le paiement et la réception d’intérêts. Étant donné qu’une hypothèque canadienne typique comprend des intérêts, cela a ajouté un défi supplémentaire à sa tentative d’arrêter de louer et d’emménager dans une maison qu’il possède.

“Même si le taux d’intérêt est très bas, même si le taux d’intérêt est de 0,1%, s’il est supérieur à 0%, nous ne pouvons pas traiter avec les banques conventionnelles”, a déclaré Mohiuddin.

Alors qu’il cherchait pendant des mois, de nouvelles options ont commencé à émerger sur le marché hypothécaire canadien qui pourraient répondre aux besoins de Mohiuddin.

Un homme portant une chemise à col ample est interviewé devant un mur de briques.
Abdullah Mohiuddin ne peut pas acheter une maison à Edmonton tant qu’il n’a pas trouvé une hypothèque religieusement appropriée. (Peter Evans/CBC)

Plusieurs entreprises dans différentes provinces canadiennes commencent lentement à offrir des prêts hypothécaires islamiques ou “halal”. Halal est un terme arabe qui se traduit par “permis” ou “autorisé” en anglais. Ces prêts hypothécaires sont délibérément structurés pour respecter à la fois la loi canadienne et les systèmes de croyance de nombreux musulmans.

Aucun intérêt, mais vous payez quand même

Les produits financiers qui évitent le « riba » ou les intérêts ne sont pas gratuits simplement parce qu’ils sont exempts de frais financiers.

Les musulmans à la recherche d’un prêt hypothécaire halal paieront toujours les frais de transport à une institution financière pour obtenir un prêt afin d’acheter leur maison.

“Quand les gens au Canada, aux États-Unis, ont entendu dire que la finance islamique interdisait les intérêts, nous, en Occident, avons automatiquement supposé que l’argent était gratuit”, a expliqué Walid Hejazi, professeur agrégé d’analyse et de politique économiques à la Rotman School of Management de Université de Toronto. .

Ce n’est pas le cas, dit Hejazi, dont les recherches se sont concentrées sur les produits financiers islamiques.

“Les personnes qui obtiennent des hypothèques islamiques paient toujours un montant comparable à ce que vous paieriez si vous deviez obtenir une hypothèque conventionnelle. C’est juste que la structure de ces hypothèques est différente”, a-t-il déclaré.

Un professeur d'université est assis à son bureau pour un entretien.
Walid Hejazi est un expert en finance islamique à l’Université de Toronto et souligne que les hypothèques sans intérêt ne sont pas gratuites. (Chris Mulligan/CBC)

Selon les fournisseurs de prêts hypothécaires halal, les différences structurelles peuvent inclure la source de l’argent du prêt ainsi que des différences juridiques. Certaines hypothèques ressemblent davantage à un système de «location avec option d’achat» où le prêteur hypothécaire est également le propriétaire de la maison. Il existe également des structures juridiques où des frais sont facturés au lieu des paiements d’intérêts standard.

Même si les prêts hypothécaires halal finissent toujours par coûter le même prix qu’un prêt hypothécaire conventionnel, la façon dont ces frais sont structurés fait une grande différence, selon des experts comme Hejazi.

« Beaucoup de gens regarderont la finance islamique et diront qu’au lieu de payer des intérêts, vous payez des bénéfices, donc c’est vraiment la même chose. Et je pense que c’est malhonnête. … La façon dont vous arrivez au résultat compte vraiment, et il y a beaucoup, beaucoup de religions où c’est le cas », a-t-il déclaré.

Plus difficile de trouver de l’argent – c’est donc souvent plus cher

Des entreprises comme Eqraz, basée à Oakville, en Ontario, commencent tout juste à offrir des prêts hypothécaires halal. Le fondateur Zuhair Naqvi a déclaré qu’avec presque aucun marketing, son entreprise connaît déjà une forte demande.

Naqvi a immigré au Canada du Qatar en 2020, mais a travaillé au lancement de la finance islamique au Canada des années auparavant.

“Le Canada a environ 20 ans de retard dans la finance islamique par rapport à d’autres pays développés comme les États-Unis et le Royaume-Uni”, a déclaré Naqvi.

Un homme portant des lunettes cerclées de plastique noir se tient devant la caméra à côté d'un panneau indiquant "Sortez des sentiers battus"
Zuhair Naqvi est le fondateur d’Eqraz, un fournisseur de prêts hypothécaires islamiques en Ontario. (James Dunne/CBC)

Parce que le marché de la finance islamique est moins développé au Canada, a déclaré Naqvi, il a été difficile de trouver des sources de financement halal et religieusement acceptables pour emprunter pour des hypothèques. Cela peut signifier que les coûts sont plus élevés parce que les fonds sont plus rares.

De plus, il y a des coûts administratifs supplémentaires qui doivent être répartis sur une clientèle plus restreinte.

« Nous devons ajouter une marge de 1,5 % pour couvrir nos coûts, si bien que notre hypothèque coûte environ 4 % plus cher qu’une hypothèque de cinq ans de la RBC ou de la Banque Scotia, par exemple », a-t-il déclaré.

Risque plus élevé pour le moment, mais cela pourrait changer

La Canadian Halal Financial Corporation, basée à Edmonton, propose également des prêts hypothécaires halal. Le co-fondateur Thomas Lukaszuk a souligné que le risque pourrait être plus grand pour les prêteurs.

Selon Lukaszuk, son entreprise ne peut saisir une maison en raison des restrictions islamiques. Cela peut signifier des frais plus élevés pour atténuer cette manne financière.

“Le risque est plus élevé, donc le coût est plus élevé … et nous avons également affaire à une masse critique beaucoup plus faible”, a déclaré Lukaszuk.

Cette masse critique de clients est plus petite, mais pas négligeable.

Selon Statistique Canada, sur plus de 1,7 million de musulmans, plus de 800 000 vivent dans des “logements occupés par des locataires” au lieu d’être propriétaires de la maison dans laquelle ils vivent.

Pour des entreprises comme Canadian Halal Financial Corporation ou Eqraz, cela représente un marché cible important.

Naqvi pense que les coûts diminueront à mesure que le secteur des prêts hypothécaires halal se développera, car pour lui, un plus grand nombre de clients signifie moins de risque de défaillance pour les prêteurs.

“Avec le temps, la banque et quiconque finance Eqraz ou d’autres sociétés islamiques se rendront compte que le risque n’est pas aussi élevé qu’ils le calculent et que, par conséquent, le coût du financement diminuera”, a déclaré Naqvi.

Les structures établies sont encore difficiles à percer

Lukaszuk et Naqvi ont tous deux souligné les défis en matière de réglementation et d’assurance au Canada.

De nombreux fournisseurs d’assurance hypothécaire n’assurent généralement pas les prêts hypothécaires islamiques, car les structures juridiques peuvent différer selon le fournisseur.

Alors qu’un rapport de 2010 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement indiquait que les produits financiers islamiques ne devraient pas “présenter de difficultés particulières” selon les normes comptables canadiennes, des années plus tard, ils sont encore loin d’être répandus et des problèmes juridiques entrent en jeu, comme qui est enregistré . sur les titres fonciers et si un bail à détenir est assujetti à la législation sur les propriétaires et les locataires dans différentes provinces.

Les prêts hypothécaires islamiques sans intérêt, mais pas exonérés d'impôt, frappent le marché immobilier canadien 3
Des centaines de milliers de musulmans sont locataires, selon Statistique Canada, et ceux qui cherchent à passer de la location à la propriété sont le marché cible des sociétés de prêts hypothécaires halal comme Eqraz. (Ben Nelms/CBC)

“Un autre grand défi au Canada est que l’environnement réglementaire rend plus difficile l’émission d’une hypothèque islamique par rapport à une hypothèque conventionnelle”, a confirmé Hejazi.

Percer dans les cercles financiers du Canada était un autre défi pour Naqvi.

“C’était un défi pour les gens en tant qu’étranger, en tant que nouveau venu au Canada, en tant que musulman, de pénétrer dans les cercles de Bay Street à Toronto”, a expliqué Naqvi.

“Il m’a fallu plus de deux ans pour gagner la confiance et l’acceptation des gens qui sont là-bas”, a-t-il déclaré.

Un homme recherche des annonces immobilières sur son ordinateur.
Mohiuddin intensifie sa recherche de logement maintenant qu’il y a plus de fournisseurs de prêts hypothécaires islamiques au Canada. (Peter Evans/CBC)

Le marché hypothécaire islamique, cependant, est suffisamment développé pour que Mohiuddin se prépare à entrer lui-même sur le marché. Avec plusieurs fournisseurs de prêts hypothécaires islamiques à travers le pays, il est plus confortable de financer une maison.

“Je pense que je regarde déjà des maisons sur le marché et s’il y a une opportunité, je pense que je ferai des offres dans un mois environ”, a déclaré Mohiuddin.

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