Pourquoi les acheteurs ontariens affluent vers les immeubles de placement de Calgary

L’époque où les Albertains saignaient dans d’autres provinces est révolue, du moins pour le moment. Au deuxième trimestre seulement, la province a enregistré un gain net d’environ 10 000 personnes en raison de déménagements en provenance d’autres régions du pays, en particulier de l’Ontario.

Mais les gens ne se contentent pas de déménager eux-mêmes et leur famille en Alberta, un grand nombre de personnes déménagent leur argent.

Au cours des dernières années, Calgary a connu une augmentation du nombre d’acheteurs de maisons hors de la province qui achètent des immeubles de placement qu’ils peuvent louer, la principale raison étant l’immobilier relativement bon marché.

“Les prix à Toronto et dans ces autres villes sont complètement inabordables, non seulement pour les utilisateurs finaux, mais pour les investisseurs”, a déclaré Kyle Dovigi, un courtier immobilier de Toronto qui se présente sous le nom de “The Apartment Millionaire” et s’occupe de premier rang dans l’immobilier. investissement.

« Donc, les gens regardent en dehors de leurs marchés [and] Calgary est un marché très, très attrayant.

Et selon que vous soyez un investisseur, un locataire ou un acheteur, le phénomène peut signifier différentes choses pour votre résultat net.

D’une part, la spéculation immobilière à l’extérieur de la province a le potentiel de faire monter les prix pour les acheteurs potentiels qui vivent réellement à Calgary.

D’autre part, la tendance pourrait être considérée comme un vote de confiance dans l’économie de l’Alberta – et une source de propriétés locatives indispensables dans un marché de plus en plus serré.

Qu’est-ce qui la pousse

L’afflux d’investissements hors de la province a commencé avant même la pandémie, juste au moment où l’économie de Calgary commençait à se remettre du krach pétrolier de 2014 et que les loyers commençaient à augmenter.

“Même avant le COVID, [in] 2019, je [was] J’ai d’abord commencé à voir le ruissellement des investisseurs, puis cela a lentement commencé à reprendre », a déclaré Natasha Phipps, agente d’investissement chez CIR Realty à Calgary.

“[By the] printemps 2022, nous avons senti que beaucoup de gens venaient de l’Ontario pour investir en Alberta », a déclaré Phipps, qui a déclaré qu’environ les trois quarts de ses ventes au cours de la dernière année provenaient d’acheteurs de l’extérieur de la province – et elle a placé un appel d’un indicatif régional de Toronto lors d’une entrevue avec CBC News.

Même si les prix des maisons à Calgary ont augmenté, il est resté plus abordable d’acheter un appartement à Calgary que dans d’autres grandes villes, a-t-elle déclaré. Et il est également plus probable que les investisseurs pourront couvrir leurs dépenses grâce au loyer sans avoir à sortir une somme d’argent de leur poche chaque mois.

“Dans de nombreux autres marchés canadiens, ce n’est plus possible”, a-t-elle déclaré.

À Calgary, le prix de vente médian des condos est d’environ 297 000 $, alors qu’il est d’un peu plus de 720 000 $ dans la région de Toronto et de 769 000 $ dans la région métropolitaine de Vancouver, selon les chambres immobilières locales de la région.

Cependant, l’attrait est plus que des appartements bon marché. Les acheteurs en Alberta ne sont pas assujettis à des droits de mutation foncière ou immobilière comme en Ontario ou en Colombie-Britannique, où ils coûtent entre 1 et 3 % du prix de vente final des propriétés coûtant plus de 55 000 $. Il n’y a pas non plus de plafond sur les augmentations de loyer et la législation sur le logement peut être considérée comme bénéfique pour les investisseurs immobiliers.

“Les lois sur la location favorisent vraiment les propriétaires dans une bien plus grande mesure que dans d’autres régions du Canada”, a déclaré John Andrew, consultant en immobilier et professeur à la retraite à l’Université Queen’s à Kingston, en Ontario.

“Les perspectives économiques sont très solides en ce moment pour Calgary, les salaires sont relativement élevés, donc en ce moment, il est assez favorable pour les gens d’autres régions du Canada, en particulier de Toronto, d’investir dans l’immobilier à Calgary.”

Intérêt “sans précédent”.

Le promoteur Cole Haggins a déclaré qu’environ 70 % de ses ventes provenaient d’acheteurs ontariens, principalement des investisseurs.

“[It’s] extrêmement sans précédent », a déclaré Haggins, président du constructeur de maisons multifamiliales Cedarglen Living, qui a déclaré que la tendance avait commencé il y a environ un an et demi. “Nous avons vu des investisseurs dans le passé, mais ce sont généralement des investisseurs de Calgary et loin du même niveau.”

Paul Battistella, associé directeur chez Battistella Developments, a remarqué une tendance similaire. Le promoteur construit un complexe d’appartements près du centre-ville de Calgary et a déclaré qu’environ la moitié des acheteurs venaient de l’Ontario.

«Nous devenons un immeuble locatif, mais ce n’est pas seulement un propriétaire qui en est propriétaire – il y a, vous savez, 100 propriétaires qui ont ces personnes. [units] à louer », dit-il.

Il y a eu une énorme augmentation du nombre d’agents immobiliers de l’Ontario qui demandent un permis en Alberta. Le Real Estate Board of Alberta reçoit généralement environ 100 demandes de «mobilité de la main-d’œuvre» par année de licence, mais au cours de l’année 2021-2022, il en a eu près de 600, la grande majorité provenant de l’Ontario, la Colombie-Britannique venant en deuxième position.

La tendance a également entraîné une demande plus élevée chez la société de gestion immobilière de Calgary Hope Street Management Corp.

Le président et chef de la direction, Shamon Kureshi, a décrit le client type de l’entreprise comme un “jet-setter” – par exemple, un Calgarien qui a récemment pris un nouvel emploi au Texas ou dans la Silicon Valley et souhaite louer sa maison – mais de nos jours, il travaille davantage. appels de clients à Toronto et à Vancouver.

“Le ratio de ces clients jet-setter auxquels nous sommes habitués diminue, et le ratio de clients de type investisseur augmente”, a déclaré Kureshi, qui a ajouté qu’un aspect positif de la tendance est une augmentation du parc locatif. disponible en ville.

Regarder vers l’avant

À l’approche de l’hiver, des signes indiquent que la tendance a commencé à se refroidir, et on parle d’un ralentissement temporaire qui reprendra au printemps.

Au début de 2022, le courtier hypothécaire de Calgary Josh Higgelke recevait « beaucoup d’appels » d’investisseurs de l’Ontario et de la Colombie-Britannique. De nos jours, a-t-il dit, cela a changé – il reçoit encore beaucoup de demandes de renseignements de l’extérieur de la province, mais la plupart d’entre elles proviennent de personnes qui envisagent en fait de s’installer dans une nouvelle vie en Alberta.

“Avec la hausse des taux d’intérêt que nous avons constatée, le marché s’est quelque peu adouci pour l’investisseur”, a déclaré Higgelke.

Certains soutiennent que les perspectives à long terme du marché de Calgary sont solides. Le secteur pétrolier et gazier, toujours un élément essentiel de l’économie, gagne de l’argent ces jours-ci, mais l’industrie technologique locale est également en croissance.

Et tant que les gens déménageront en Alberta, que ce soit pour le travail ou à la recherche d’un style de vie différent, ils auront besoin d’endroits où vivre.

« Il y a fort à parier qu’il y aura une demande croissante pour ces immeubles à revenus », a déclaré Andrew, de l’Université Queen’s.